再牛的标题都配不上浐灞这家楼盘的曲折离奇

年，位于浐灞的观澜天下小区开盘，小区旁是即将动工建设的桃花潭湿地公园，冲着无遮挡的河景和周边便宜元的价格优势，不少业主选择了均价元一平的观澜天下，预备着年底入住。

年后半年，西安楼市震荡，房管局出台政策严查开发商无预售证销售行为，查封了大批城改项目中的中小型开发商。而观澜天下的开发商西安世纪熙源房地产开发有限公司，作为其中一颗爆掉的雷，断掉的资金链让整个项目交房无望，只有城中村安置楼在年就交房入住，另外10栋楼除了2号楼和4号楼主体完成，十几家业主入住之外，其他都成了烂尾楼。

▲注：如今的观澜天下小区

年，业主们再也不想等下去了。由业主代表刘锴牵头，开始了小区自救项目：吸收业主的30%尾款用于小区建设，共管资金，和开发商合作把自己的楼建起来。

年，业委会完善了7栋烂尾楼的框架建设和基础配套设施，两千万的自救款也用的恰如其分，业主终于等到了交房入住的时刻。

但一场突如其来的诉讼却打破了表面的宁静。根据西安中院和灞桥法院的判决结果，江苏天宇建工劳务有限公司、陕西敬瑁建设工程有限公司和陕西龙海桩基工程有限公司三家公司要求查封保全属于开发商世纪熙源的所有房产，以抵押欠下的巨额工程款。

一纸诉状之后，观澜天下业主们的房产立刻进入法院拍卖流程，除非一次性缴完全部差价才能收房。此前或者此后，他们都不会是年西安楼市爆雷的唯一一批受害者。

1

年7月，西安中院终审判决驳回了观澜天下户业主的案外人执行异议申请。

承建商陕西敬瑁成功保住了2号楼40户、3号楼83户房产，这些房产即将进入拍卖程序，这些业主将从法律依据上失去房屋的所有权。

按照拍卖流程，这才只是整个小区打包拍卖的开始。根据法院的判决结果，江苏天宇、陕西敬瑁、龙海桩基三家承建商作为债主，保全了小区内几乎所有的完工和在建项目，还有户房产和一整栋楼被择日拍卖。

但业主想拿回自己的房子，也不是没有办法。按照法院拍卖前的鉴定结果，每平米评估价为元。如果业主有心想要，需要在原本均价元的基础上，一次性补足所有差价和按揭尾款。简单来说，即使是最小的户型且缴完全款的业主，也要一次性补缴45万。

不幸的是，没有多少业主能一次性拿出这么多钱。但如果不交钱的话，早先投入的首付、按揭或是分期都打了水漂，至少几十万元灰飞烟灭。很多刚需购房者，更是无力支付法院的“差额补足”协议。

更何况，业主的期望早已磨灭。原本开发商许诺在年底就会交付的房子，一拖再拖，直到如今除了安置楼之外，只有2号楼和4号楼五证齐全，但小区所有项目都没有房产证。

愤怒的业主围堵住西安中院大门，要“讨个说法”。他们想起了年同样发生在西安的一场闹剧——开发商紫杉庄园为了合理涨价，“举报”自己无证卖房并起诉购房者，而且开发商胜诉了。

因此，一种阴谋论开始在他们之间流传——“开发商和承建商互相勾结，为了涨价起诉拍卖，钻了法律的空子，再掏一把业主的钱包。”

回顾维权历程，去浐灞管委会、法院，写控诉书还是跳楼威胁，什么办法业主都试过了。仅在司法部门，业主从司法程序的开始一直走到尽头，跟着一审、二审、终审一直到案外人执行异议终审。截至目前，都没能得到一个满意的答案。

“也许真的是没办法了，现在只有一条路，就是交钱。”刘锴作为见证纠纷始末的业委会代表，如今也疲于奔走。

他在年辞去了曲江一家会展公司的董秘工作，一头扎进业主的自救历程。当时4年时间过去，观澜天下已经走入垂死挣扎。

因此，所有业主只能把最后的筹码，压在自己身上。刘锴一遍又一遍说：“至少我们先筹钱把楼盖起来，住进小区，这样才能和开发商谈判后期房产证的问题。”他甚至还希望这个自救方案成为一个模板，为解决之后的烂尾项目提供思路。

当时业主对此的反应是，应该自救，跟着刘锴下注。

▲注：年的媒体报道

但一切并不容易。开发商留下个烂摊子后，失去了业主所有信任。业主又拿不到相关资质，最终还是不得不和开发商合作。

业委会是刘锴一直津津乐道的一次尝试：自己牵头，所有参与自救的业主选出4名资金协管员，每楼再选出一个代表，共同组成业委会。资金协管员负责自筹钱款的管理，业主代表负责规划和协调。

为了防止资金被开发商挪用，业委会找来第三方金融机构托管资金。并与开发商达成协议，小区建设用款来自于业主尾款的30%，外加5万元钥匙费。账户为公对公账户，不得取现，单独一方也无法转账，所有建设资金都必须向业主公示。

刘锴踌躇满志，在业委会的规划中，一共能拿到大约一亿多建设款，绰绰有余，实际上他们只集资了两千万。

而年的物价早已不再是年的水平。四年时间，建筑成本从每平米一千多，涨到了三千多，直逼购房价格。

另一边独立自救的1号楼进度不容乐观，1号楼是陕西省质监局的团购楼，在业委会组织一开始，他们就表示了明确拒绝，而是要跟着单位行动，内部户业主，筹集了万元。但关于资金怎么用引起了争议。质监局不缺钱，但不愿把钱交给开发商，承建方拿不到钱也停工，只是草草砌了一层砖。

反观业委会这边，拿到建设用款后，修路、盖楼、填坑，满足了业主入住的一些基本需求。

▲注：业主自救修成的半截地下车库

出色的自救成果不仅解了管委会的心头愁，甚至吸引到了媒体，陕西电视台新闻频道与业委会联系，拍摄了一段10分钟的专题片，在全省宣传推广“业主自救”模式。而这边业主喜气洋洋，刚准备入住时，一记重拳又一次砸碎了所有人的期待。

开发商世纪熙源早先隐瞒了自己的负债情况，埋下的雷终于爆了。年，三家承建商起诉了开发商，查封保全了观澜天下的所有房产和土地。

盖好高楼易，那么之后呢？没有人想过这个问题。

2

问题最早需要溯源到年，那时西安楼市回暖，城中村改造的时代到来。

城北、浐灞都是当时城改项目的热门地。仅年9月份公布的城改名单，列入改造计划的就有个村，观澜天下的开发商世纪熙源拿下了灞桥区蒋家村的拆迁改造项目和50亩土地，虽然年就已拿下这个项目，但相关文件上写的却是年。

城改项目的狂奔式发展，使得世纪熙源这样的一大批本土中小型开发商开始涌现。由于城改项目大多数是安置房和商品房并行，这些开发商拿到批文后，就开始直接与村委会谈合作，以及拆迁安置事宜；另一边就直接破土动工，一边销售，卖房“先上车后补票”早已是众所周知。

即使经历过年的一波烂尾集中爆雷，这样“短平快”的违规行为依然存在。原本开发一个正常程序的城改项目至少要五年，但世纪熙源这类开发商通过玩弄手段和支持，只需要三年时间。

世纪熙源作为一个刚成立不久的中小型开发商，没有雄厚的资本，大多数项目资金都来自社会融资和民间借贷，持久战只会把自己拖垮。虽然以小博大有些危险，但只要观澜天下后续项目顺利，就能盘活整个流程，最后仍能收获颇丰。

当浪潮退去，才知道大家都在裸泳。直到年橄榄湾项目爆雷，五证不齐的开发商卷走业主超过三千万元购房款，80户买房人钱房两空。当年央视的调查发现，西安无证楼盘多达个。

年底，西安政府祭出“严控预售证监管”的大棒，被业内称为“西安十四条”，市房管局、市规划局、市建委、市城改办四个部门被要求对当时的西安房地产市场严管重罚。五证不全的房产商首当其中，当年首批就关停了45个预售项目。

泡沫破了，观澜天下原形毕露。因为五证不齐，拿不到银行的后续开发贷款，办不了按揭贷款手续，资金回笼成了大问题。原本售楼时向业主承诺很快就能办下来的房产证，自然没了踪影。原本定于年的首批交房日期只能一拖再拖，一年时间的谅解期结束了，业主看到大楼还是一个空空荡荡的框架后，开始慌了。

彻底停工后，荒置的6、7号地块成了世纪熙源的最后一根救命稻草。开发商四处筹措，找来了一家商洛的投资方接手。最终，这家投资方向国有土地局上缴了万，用于偿还世纪熙源拖欠的1、2、4号楼的土地出让金和滞纳金。

▲注：荒置的6、7号地块

世纪熙源原本能喘口气，但早期的社会融资利息呈指数倍增，卡死了一切资金来源。海量的诉讼纷至沓来。

最终，年，因欠款过多世纪熙源被列为失信执行人，冻结一切账户及资产。

没人知道开发商拿到业主的购房款资金的实际去处，但根据世纪熙源的说法，全部都拿去偿还了社会融资债务。

因此，可以确定的是世纪熙源的债务问题是复杂的。“想救回开发商，至少需要三个亿，商洛投资方的三千万扔进去，只能听个响。”刘锴认为，开发商的债务还是留给开发商解决，业主的住房还是要业主自己行动。

当所有业主和开发商套在一起，抛下谁对双方都不可行。

“自救改造之前不是这样的”，一名业主还记得年时看到的场景，“整个小区全是坑坑洼洼的泥巴路，楼只有光秃秃的框架和裸露的地基，地下车库也没有封顶，直接敞开晾在中央。”他认为，多亏了业主自救，至少满足了基本的入住要求。

但也有业主认为，自救行动其实在一定程度上也把自己带向了深渊。

工地复工后，甚至有一段有些许浪漫主义的日子：为了安装天然气，但必须要走小区项目账户，业主就扛着百万现金去天然气公司付款；安装管道时，20多位女业主组成人链，轮番站岗，保护工人和管道，挡住阻挠开工的承建商。

刘锴也认为自己在赌，他也不确定是不是所有业主入住了，就可以拿得到房产证。但至少这是一个筹码，一千两百户的力量，也许会让赌局翻盘。

所有人都过于乐观了。承建商打翻了赌局，直接上诉查封观澜天下所有房产。虽然业主不是直接负债人，但承建商面对债务也骑虎难下：

“你们住新家，我们总不能一分钱也拿不到吧？”

3

七年来，浐灞的房价涨了近三倍。观澜天下附近同规格的小区从年的元一平，涨到了1元一平。已经建好十多年的老旧小区，二手房均价也在0元一平。

只是这场突如其来的拍卖彻底打乱了原本的自救计划，成了横亘业委会和业主之间的墙。自救始终没能跨过成功的门槛。

回顾往昔，大多数业主都觉得愤怒。当初明明签好的购房合同，甚至还有发票，怎么房子说没就没了？既然开发商不交房，业委会也没法交房，不如直接撬开门锁强行入住。

对于一些刚需购房者，观澜天下是其唯一的房产。如果再去拍下自己的房子，需要直接拿出近百万现款。如果等着房子被拍卖，一家老小都住在房子里，没人相信法院会把人抬出去强制执行。

听起来疯狂，但这并不是孤例，所有人都在赌。

想早早了事的业主只是少数。14位拍下房产加了钱的业主，成了小区舆论中的叛徒。虽然这样也不一定拿到房产证，但至少尽了人事，接下来只能听天命。

总之，业委会再也收不到后续资金了。几个月过去了，业主内部各占山头，各自为政。没人继续交物业费。停电停水都成了家常便饭，门禁、安保都成了摆设，绿化全靠自然生长。

而一旦开发商世纪熙源破产清算，重新招募开发商入驻，那么所有业主都将失去所有。

小区挂满了横幅，每天都有人上演闹剧，跳楼威胁，但最多的还是骂刘锴。在业主群里，不少业主认为业委会和开发商串通一气，牵头的刘锴是故意设计圈套让其他人往里跳；有的指责刘锴没干多少活却花光了自救款，肯定是拿钱跑路了，要不就放下狠话：“你再来小区就找人把你弄死。”

但观澜天下的问题，根源不在当下的拍卖或是自救，而是一开始可能就错了。

业主买房时五证不齐，购房合同不具有法律效益。承建方起诉欠债的开发商，用房屋拍卖还钱，也符合相关法律条文。只是合规的操作，没能顾及被拖垮了的业主。

有的业主觉得唏嘘，当初买观澜天下的直接原因，就是因为这里比周边房产便宜了一千元，而且地段、景观在浐灞都实属不错。虽然当时也知道这里五证还没完全办下来，但开发商当时的许诺和大背景，让业主都觉得不是什么大问题。“开发商想玩短平快赚钱，政策一下来，就背了一身债，最后把锅甩给业主担。”

开发商跟着热潮一同入局，没有看到其中的风险，被暴利冲昏了头脑。

▲注：小区内建筑垃圾堆成的两座土方

年市场爆雷后留下一地鸡毛，整个西安市关于烂尾项目引起的纠纷，从之前每年的个位数，在年陡增到90多起。

开发商世纪熙源深陷法律纠纷，仅年就上了40次法庭，每个月都会面临借贷诉讼，没人知道它将在哪一天面临破产而彻底结束。

而每天回家的业主，如今还要翻过两座杂草丛生的山丘，等着尘埃落定。

作者

佳星

贞观作者

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