猜猜龙海哪一个楼盘第一个降价
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来源：华尔街财经汇
终于，房子开始吃人了。
我不是危言耸听。
首先定义一下什么叫吃人。爆仓就是。那什么叫爆仓呢？买方不使用全价，而是使用一小部分本金和倍数的杠杆，买入商品后，商品价格下跌，导致买方的本金全部损失。在房地产市场，如果用三成首付90万元，买入全价为万的房子后，房价下跌了30%至万元，这就叫爆仓。
过去的三个月里，在祖国的东南西北各个方向，遍布一线、二线、三线城市，各地不约而同地上演了在售楼盘瞬间调价30%的事件。购房的业主拿出了他们和天斗、和地斗、和人斗的优良传统，走上大街，围攻售楼部，维护自身权利。
年10月4日，江西省上饶市。某全国知名开发商，半年前推出了高铁概念的豪华楼盘，单价每平米1万元。如今突然降价至每平米7千元。买房的人，爆仓了。他们愤怒地集结起来了，抄起各种趁手的武器，打砸了豪华的售楼部。由于现场画面过于暴力和血腥，我们就不附上视频了。
在维权方式的选择上，他们应该向二线城市的杭州、合肥、厦门的业主们学习下，能动口的尽量不动手。
年9月13日，杭州市滨江未来海岸的业主们拉起了横幅，齐声喊着口号，拍着公开的视频，向开发商施加压力，要么不准降价，要么退房。在这个时候，他们已经忘记了几个月之前，对这个拥有阿里巴巴、海康威视、网易、娃哈哈等产业巨头的城市的看好态度，也不记得自己内心对这个办完了G20峰会未来又将承办亚运会的城市的坚定信心。
当然，和半年之前在黄龙体育中心那上万个p2p贷款的受难者相比，他们还是很有素质的，至少没有哭天抢地，没有围攻当地的派出所。
在这一点上，作为老大哥的上海，某些业主的维权方式，就配不上自己的身份了。10月4日，某开发商的浦东南郡项目出现大规模业主聚集事件，由于开发商一夜之间，将备案均价从每平米3.5万元降到2.6万元，前期业主无法接受爆仓的结果，纷纷要求退房，或者退还差价。从现场画面来看，着装不统一，行动不一致，标语粗糙，一看就是没做好心理准备。
一：过去四年到底发生了什么？
三年前，年股市到达了7年的高点之后，突然迎来了股灾。与此同时，深圳的房价开始异动。我们撰文表示，在国家鼓励城镇化的大背景下，各方都希望二线以下城市待售房产去掉库存，国有资本、产业资本和民间资本纷纷以加杠杆的形式跑步进场，数年之后有可能迎来很大的风险。
，请远离深圳楼市
首先进场的是国家开发银行向地方政府发放的棚改资金。地方政府对棚户区改造，需要用钱补偿给被改造住所的居民，居民再用补偿款去购买新房，地方政府向开发商收取土地出让金之后，再还给国家开发银行。从年开始，为了响应国家去库存、降杠杆的城镇化方向，地方政府们纷纷行动起来，轰轰烈烈的棚改运动开始了，当年的棚改货币化安置比例是9%，年来到了30%，年来到了50%，年达到了最高峰，是60%左右。截止年5月，国开行累计发放棚户区改造贷款近4万亿。
其次进场的是开发商。融创、万达、碧桂园，纷纷从银行和各种渠道举债，大肆储备土地，以高周转的要求销售楼盘。开发商拍下土地之后，并不是全部以自有资金去支付土地出让金的，而是以土地为抵押，向银行、信托等各种渠道进行融资，支付给地方政府。所以，这几家开发商闻到了去库存的口号之后，迅速行动了起来，以大无畏地勇气，高负债运行，拍下土地，迅速将期房推向市场。这一波，他们赚得盆满钵满。不信，你看这几家公司过去2年的股价走势，就一目了然了。
（融创中国的股价走势图）
唯二的例外，一是万科，二是李嘉诚先生。
因为万科从年开始，就看衰房地产，喊出地产已经进入白银时代的口号，账上储备了亿元现金。没想到的是去库存的运动声势这么猛烈，棚改贷款支持的力度这么大，错失了一轮杠杆的牛市。但是塞翁失马，焉知非福呢？在销售额连续被碧桂园和恒大弯道超车之后，万科依然在内部坚定地去杠杆。
李嘉诚先生，从年就开始减仓中国地产的配置，连续抛售各大城市的地产物业，一直到年基本完成了清仓。历史终将证明，商业巨擘的眼光，是如何依靠不赚最后一个铜板的防卫心态，穿越历史的政治和经济周期，而笑傲商界的。
最后进场的是，买房的居民。
每次回顾股市和房市中，最大多数的民众的行为，我总是能够想起法国哲学家勒庞的著作《乌合之众：大众心理研究》这本书。他认为，集体无意识的群体，缺乏理性，少有深思熟虑，诉诸感情，有如原始人，更多受生物本能影响，易被煽动鼓舞；当情感的磁场迅疾的在人群中传染漫延，积累到一定的量时，很容易流于暴戾。
在明知房价的泡沫已经非常大的时候，会丧失理性的判断能力，并自觉地加入其中，并为自己的行为找到牢不可破的辩护理由，并开始向他人宣传。这是年和年万人抢房时候的盛况之一。
年8月份，一线城市的房价到达了顶峰，而二线城市的房价开始了异动。央行此时公布了3组数据。年7月份，广义货币（M2）与上一年同期相比，只增加了10.2%，极大地低于预期；新增人民币贷款亿元，其中住户部门贷款增加亿元；狭义货币(M1)与上一年同期相比，却增长了25.4%。狭义货币，可粗糙理解为企业的活期存款；广义货币，包含了狭义货币，可粗糙理解为包含了居民的储蓄存款。这组数字明白无误地传递出一个信号：企业在减少投资和扩张，收回存款；而居民在借贷消费，盲目扩张；扩张的方向就是房贷。
根据中国指数研究院的数据，全国居民部门的杠杆率（住户贷款余额/住户存款余额）年一季度大概是61%（全国住户贷款余额42万亿/存款69万亿）。深圳、珠海、合肥、南京、杭州、苏州等城市杠杆率超过%，且增长速度非常快。也就是说，这些城市居民的存款余额，还比不过在身背负的贷款余额。如果不允许负债的话，这些城市的居民马上就破产了。
二：房价为什么开始下降了？
根据知名宏观经济学家姜超的研究，以年上半年房价为基准进行统计，北京、上海、广州、深圳常住人口分别为万、万、万、万人，人均住房建筑面积分别为32、35、28、27平方米，利用这两个变量可以估算得到四个城市的居民住房建筑总面积，再乘以四个城市的住房均价即可得到住房总价值，分别为3.7、4.8、1.0、2.0万亿美元。加总起来就是11.5万亿美元，而美国全国家庭住房总价值也就26万亿美元，也就是说，中国一线城市住房的总价值可以买下半个美国。
这颗星球上，上一次出现一个国家的少数几个大城市地价能够买下半个美国的故事，出现在日本。后来的故事大家都知道了，日本房价膝盖斩，失去了20年，整整一代人是负资产，为今日的低欲望社会埋下了伏笔。因此，高房价对整个社会经济的戕害是毋庸置疑的。本来我国有机会在年经济危机时一次性解决，出清各种债务毒瘤，但是很可惜，为了保住GDP的数字，四万亿的刺激资金横空出世，饿狼扑食一般流向了房地产，将问题的解决，整整推迟了近10年。而这次，要解决问题的话，会让更多的人付出更惨重的代价。
首先，去库存目标已实现，棚改货币化安置的手段自然没有保留的必要。今年6月份，国开行总行宣布收回贷款审批权限。缺乏了发动机的支持，棚改居民自然不可能拥有货币资金，去购置新房。地方政府的土地流拍现象开始井喷。
其次，地产商卖，卖！卖！！当初是什么梯子送你上云霄的，总有一天梯子会撤走。春江水暖鸭先知。在国家层面降低各行业负债率的大背景下，万达地产开启了疯狂变卖资产的节奏，恒大地产坐上了贾跃亭的新能源汽车，碧桂园不惜一切代价加大周转率回收资金，万科给自己定下的目标是：活下去！
各大银行收紧对地产开发商的融资支持，没有了银行低息资金的支持，开发商的融资成本就飙升，目前到了10-25%范围的年化贷款利率都能接受，只求快速去化。为了降低居民的负债率，各大城市的限贷、限购措施，已经到了史上最严格的程度。年9月13日，北京甚至对公积金的提取政策，调整到了认房又认贷、额度最低、提取要求最高的程度，基本宣告年轻人购房无法启用公积金贷款的程度了。
所有的信号，都指向一个源头，国家在结束已经持续了10年的宽松货币、高负债模式来发展经济的模式了。取消光伏行业、新能源汽车、房地产行业的补贴，打击影子银行里的资金空转，强制资本市场去除杠杆，不惜以死亡一批上市公司的代价，刮骨疗毒。而房地产，则是负债运行模式的重灾区。
未来还有2个重磅级的达摩克利斯之剑，可能会落下。一是取消预售制度，二是房地产税。一旦出炉的话，开发商和房价，绝对会倒下一大片。
至少现在，还晾在高高的山岗上的，只有这3年购房了的居民了。高处不胜寒。
三：未来我们应该怎么办？
年，中国的广义货币只有40万亿，而到了年就接近万亿，如果再加上各种影子银行、真实的货币差不多已经超过万亿了，这相当于过去10年中国的货币总量翻了整整5倍以上。
与此同时，中国经济的实际产出并没有增加那么多。从年到17年，中国GDP的年均实际增速大约为8.3%，十年累积下来，年中国经济的实际总产出差不多比年翻了一倍，但同期的实际货币总量翻了5倍，这就意味着货币的购买力下降了一倍多，货币对内的贬值幅度，每年都接近10%。
于是我们可以看到，过去10年里，新能源汽车行业在造假骗取国家的补贴，光伏行业不思进取每天都想跑部钱进，年福布斯富豪榜中国榜单中前五中就有三位来自于地产行业，金融行业从业人员和各色掮客中介赚得盆满钵满。唯一的根源就在于货币超发，奖励举债投机，打击努力工作。
房价现象，终究是个货币现象。
至少从现在开始，我们看到了希望。央行在年初明确提出，未来货币低增速，会成为常态；资本市场的上市公司，从实业经营层面和股权融资层面，都在去除杠杆，挤出脓疮；全社会都在挤压负债泡沫，降低负债率，鼓励勤劳致富，知识致富。
之前我们提到，房价下跌，要么是漫长的阴跌过程，要么是暴跌的硬着陆过程。几乎所有人都认为，阴跌过程是最可能出现的，也最容易被全社会接受的形式。但是从最近3个月开发商的动作来看，他们更加愿意以暴跌的形式来完成去化的结果。
对中国老百姓而言，过去40多年，经济一直在高歌猛进，存款数字一直在增加，从整体上而言，没有体会过什么叫做真正的经济危机，也不曾体会到风险教育。面对连续上涨了20年的房地产，大多数人会误以为，房价永远上涨而不下跌，而意识不到，几乎每个国家，在一穷二白基础上迅速发展的时期，都拥有过一段时间房价上涨的黄金时代，只不过万事万物都有周期，只要房价脱离了社会经济发展的均衡速度，而成为了脱缰野马的时候，再负债去驾驭他，很可能面临的就是深渊。
这世界上的资源，只要能够用来公开交易的，存在一个亘古不变的真理：当所有人都强烈看好时，就是价格见顶之时。当所有看多的子弹全部进场以后，原来的多军，只要趋势转跌，便会变回慌不择路的空军。
如果进场的多军，手头的子弹不仅是自己的本金，还带上了倍数的杠杆时，那么当初是怎么上去的趋势，在下跌时就以什么速度还回来。
部分城市的房价下跌了30%，很可能只是个开始。珍惜好你手中的现金，好好工作，量力消费。
所以躺着赚钱一去不返，地产行业迎来变革。最近房地产公司纷纷交出了靓丽财报。万科上半年营业收入同比增长52%，每股盈利同比增长25%。碧桂园上半年收入同比增长70%，盈利增长约95%。恒大上半年收入同比增长近60%，每股盈利同比增长约64%。
亮眼业绩与地产股低迷的股价形成了鲜明对比。这背后重要的原因是：资本市场不相信这种收入和利润增速可以持续，普遍认为，地产销售面积或已见顶。
十年后，万科还会是地产公司吗？我想不是了，如果还是，那也是惨淡经营了。我现在琢磨我们各地的公司把‘地产’这几个字都拿掉，万科的名字取得太好了，没有叫万科地产，而是万科企业。
——郁亮
在这个“房住不炒”的新时代，地产行业正在迎来变革。
行业整合、强者恒强
房地产销售面积见顶了没？重要判断依据是人口结构。
我国的老龄化趋势已经开始，这是房地产行业无可回避的现实。一般来说，中国首次置业和改善需求的购房人群主要年龄段为25-49岁。据联合国预计，中国该年龄段人口占总人口的比例大约在年到达顶点为41%。到年，这一比例将低于35%（当前日本的置业人口比例）。同时，根据统计局数据，“被平均”以后的中国人均居住面积已超40平米，大幅提升空间有限。
宏观意义上，中国住房需求将逐步下降，地产行业销售面积见顶回落的趋势或不可避免。
图1：我国25-49岁的人口比例（%）
数据来源：联合国
数据来源：任泽平、夏磊、熊柴《房地产周期》
自年以来，房地产市场呈现明显的区域分化格局，一二线城市房价居高不下但销量放缓、成交低迷，三四线城市房价稳定且持续去库存。
地方政府和金融机构对于房地产市场也没有采用“一刀切”的模式，而是一城一策。
一二线等房价上涨较快的城市一直实行严厉的限购和限售政策。同时，三线及以下城市通过货币化棚改和实物安置，创造了大量新增需求。未来，一二线城市吸引周边及全国人才、资金和技术的优势仍将长期存在，房地产市场区域分化的格局短期内很难转变。
从竞争格局看，房地产行业正处于快速整合阶段，集中度逐年上升。
年，排名前位的开发商贡献了行业56%的销售额，比年提高了16个百分点；其中排名前10位的开发商贡献了全行业将近1/4的销售额。
图2：地产开发商合约销售集中度
数据来源：CRIC，中国房地产测评中心，云锋金融整理
上半年，以百强企业的新增货值衡量，排名前10的房企新增货值占比达53%，合约销售占比是43%。而排名10至50位的房企新增货值和合约销售金额占比分别为36%和41%，排名50至的企业这两项占比更是少得可怜。
图3：上半年销售百强房企新增货值集中度、合约销售额集中度
数据来源：CRIC，云锋金融整理
备注：新增货值百强内集中度=各梯队新增货值/销售百强房企新增货值金额之和
百强内集中度=各梯队房企合约销售金额/TOP合约销售金额之和
可以预见，未来房地产行业整合趋势还会延续，强者恒强。
面对销售见顶、区域分化和行业整合的大趋势，再加上限购、融资、拿地、销售和运营等多方面的挑战，地产行业竞争格局正在从“分蛋糕”向“抢蛋糕”转变。
一方面行业整体在出清“落后产能”，众多中小房地产企业正面临生存危机；另一方面，幸存的地产企业也在纷纷寻找主业之外的盈利增长点，在“产业链延伸”和“综合开发”两个方向发力，可谓各显神通。
一项新业务的发展可以分为三个阶段。0到1的阶段，关键在于找到令人信服的商业模式；1到10的阶段，关键在于验证成功案例的可复制性；10到的阶段，进入稳定的发展阶段，关键在于提升经营效率和竞争力，进而获得更大的发展空间和更好的回报水平。
——年万科年报
转型模式一“产业链延伸”
房地产企业布局“增值”业务，首先想到的就是向地产开发的上下游延伸。通过为业主提供物业管理和租售中介等增值服务，一方面可以提升住宅品质，给予更高的溢价空间，另一方面也增加了非地产开发的收入。
1.物业管理
目前最为成熟的“产业链延伸”增值服务就是物业管理。
人员不管事、物业费收不齐的时代早已远去，地产企业培育的物管公司已经进入到“10到的阶段”，Top10的开发商旗下物业公司均位居行业前列。
表1：地产企业Top10旗下的物业管理公司
数据来源：《中国物业服务百强企业研究报告》、CRIC、wind、云锋金融整理
当物业管理水平成为购房者的一个重要参考指标时，物管行业已经从地产的“配角”演变成“主角”，资本市场对物业管理公司的
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